第一太平：深圳后海2016年内17宗写字楼新入市 影响住宅市场

2016年第一季度，深圳楼盘共新增3个甲级写字楼项目入市，今年后海片区预计将推出17座写字楼，写字楼存量也将大大推高。

观点地产讯：4月8日，第一太平戴维斯召开2016年第一季度深圳媒体发布会，华南区市场研究部主管何凌以及华南区董事长林木雄出席了活动现场。

据观点地产新媒体现场了解，2016年第一季度，深圳共新增3个甲级写字楼项目入市，今年后海片区预计将推出17座写字楼，写字楼存量也将大大推高；另外，高端零售市场和高端住宅租赁市场该季度内无新入市的项目，零售市场表现相对较为稳定，高端住宅租赁市场需求仍然强劲；该季度内，普通住宅市场尤其是二手房市场成交火热，二手房成交量同比上升83.9%。

写字楼方面，一季度深圳新入市的甲级写字楼市场有位于福田的中国移动大厦、卓越城南区和阿里巴巴总部大厦，新增供应共计17.5万平方米不计入自用部分。

一季度全市甲级写字楼市场净吸纳量约为18万平方米，环比下降28.3%。 由于新增供应预租情况良好，一季度全市空置率下降0.4个百分点至8.2%。

此外，一季度甲级写字楼平均租金环比下降0.8%，至人民币226.7元每平方米每月，同比上升3.9%。 一季度甲级写字楼平均售价环比上升1.1%，升至人民币53,809元每平方米,同比上升10.7%。 由于租金涨幅低于售价，一季度全市回报率环比下降11个基点，至4.93%。

同时，下一季度将有3栋甲级写字楼入市，将为市场新增36万平方米的办公建面，写字楼存量也将因此推高至571万平方米。

第一太平戴维斯认为，由于下季度入市写字楼多为总部大楼，自用比例较大，形成的有效新增供应不会有实际入市体量那么大，预计下一季度全市写字楼租金将基本维稳或小幅下降。

深圳高端零售市场方面，2016年1-2月，深圳的社会消费品零售总额累计达到824.82亿元，同比增长8.8%。2016年第一季度全深圳市没有新增优质零售物业，零售面积维持在385万平方米。

2016年第一季度全市优质零售中心商铺首层租金均价环比下降0.2%，约人民币875元每平方米每月，同比下降幅度为3.9%。

据何凌透露，该季度原本有几家购物中心预备入市，但未能实现如期推出，并预计会等到第二季度推出，第二季度预计有5处高端零售物业入市，新增优质零售物业37万平方米。

第一太平戴维斯认为，为避免商场同质化，招商的难度加大，商铺入市时间将进一步拉长，预计2016年下半年深圳市商铺将呈现集中入市的现象，届时深圳市零售面积将进一步推高。

高端住宅租赁市场方面， 第一季度深圳无新增服务式公寓入市,但是市场需求相对旺盛, 租金环比小幅上扬1.2%至人民币每平方米每月203.9元，入住率环比上涨9.3个百分点至85.8%。

2016年第一季度高端私人住宅租赁市场租金环比上涨2.14%至人民币每平方米每月129.5元，同比上张19.80%。该季度全市高端私人住宅入驻率环比上涨2.1个百分点至87.7%，同比上涨1.4%。

同时，下一季度深圳仍然没有新增服务式公寓入市，租金和入住率将以维稳为主。而 下一季度南山片区部分写字楼入市将推动高端住宅市场租金走高，入住率也将有所提升。紧接着下半年，后海片区有一定体量的写字楼入市，将推动南山片区的高端住宅市场的租金继续走高。

普通住宅销售市场方面，第一季度，深圳市普通住宅市场一手成交均价攀升18.5%至人民币48089元每平方米，总成交量环比下降14.4%达到158万平方米， 同比上升16.2%；普通住宅二手市场第一季度成交量环比上升17.2%至326万平方米，同比上升83.9%。

第一太平戴维斯认为，在今年市场调控的基调下，房地产新政对地产市场会有多方面影响；深圳的普通住宅市场一二手成交均价和成交量将有所波动。加之下半年后海片区将有较大体量的写字楼项目入市，商务氛围进一步强化，市场需求将持续攀升，南山区房价将在未来有一定的上浮空间。