房源少区位远价格高 刚需市场供求怪圈亟待打破

昨晨6点,天未透亮,南京江北高新区的新城香溢紫郡楼盘售楼处前,已有购房人拖家带口赶来排队选房。这并不是该楼盘迎来的第一波买房人,更心急的购房者头一晚已出现在买房现场。

这应该不是开发商导演出的热销戏。毕竟,刚需房源,且这家楼盘最后的392套房源,面积74平方米和80平方米,单价万元出头,总价最低65万元,价格已属难得。

蜿蜒的购房队伍,似乎诉说着刚需购房的不易。其实,这家楼盘的区位较为偏远,周边配套欠缺,而较两三个月前七八千元的单价,房价涨幅已十分明显,但直至中午12时,仍有200多位刚需购房者急着看房选房。销控表上,七成多房源已贴上“售出”红标。

8日,江北大华锦绣华城也推出了242套65-101平方米的刚需房,单价11500元至11800元。一对情侣前来看房,他们本想在江宁置业,却被过高的房价吓倒,转而奔向江北,但这一价位也让他们纠结:“还能去哪儿买房?”

2012年至今,刚需房的以及由此带来的价格高企,已成为南京楼市难题。

在南京多家刚需楼盘担任过“操盘手”的营销人士唐晓表示,2012年时,南京大户型供求比2:1,小户型供求比0.97:1,这种状态一直维持到2013年的三季度。去年四季度,伴随一批刚需房源陆续上市,市场供需矛盾才稍许缓和,但总体仍供不应求。

刚需房源的郊区化也日益明显。记者梳理发现,目前在南京江南八区,单价1万元以下的刚需楼盘早已销声匿迹;此前的刚需板块江宁大学城早已“脱刚”,当前房价站上了1万6、1万7的高位;万元及万元以下楼盘,仅现于六合、高淳、溧水、江北桥北及江北高新区和江宁禄口。

“刚需买房越来越远,源于城市发展规律和刚需规律。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析,城市发展以市中心为原点,愈往外围,房价和地价就愈便宜,这是经济规律。同时,刚需是房地产需求金字塔中层的一块,也只能对应最便宜的房价,南京不少刚需甚至被逼到了句容等都市圈地区买房。

不过,记者了解到,这样的市场结构矛盾,或将迎来改变。

“今年三四月份南京新房上市量预计有1.9万套,目前库存房源3.2万套左右,加上这1.9万套,可售量将大增,一般而言,库存突破5万套,将出现降价预期。”唐晓说,伴随供应量加大,2014年市场的供求结构可能会发生震荡式的变化。

南京工业大学房地产管理系主任吴翔华认为,开发市场所需的刚需产品,不仅使供求矛盾得以化解,而且开发商的风险也随之降低,资金快速回笼后,拿地压力也会减轻。

统计显示,今年南京将有79家楼盘供应100平方米以下房源,其中一半以上分布在江宁和江北。而伴随今年南京“9050”政策的实施,当前南京供应的地块大多已明确要求90平方米及以下房源占50%以上,这也将推动2015年刚需供应明显放量,刚需房源四处开花的景象值得期待。

值得一提的是,房价是刚需购房的主导因素。尽管南京刚需房源供应有限,但部分定价过高的房源仍遭遇价格抗性。

3月8日,江宁九龙湖的保利中央公园传出消息,该楼盘11号楼余下的二三十套70平方米小户型,可首付一成买房,余下两成首付款半年内付清。据悉,11号楼在销售3个月后仅售出五成,其原因就在于定价高达17500元/平方米。而一成首付后,支付12万左右即可买房。据悉,接下来保利旗下另两家刚需盘也将有类似举动。

业内将此喻为“房价试探性假摔”。虽是假摔,却也传递出信号:部分开发商为吸引刚需客,开始着急了。世联地产高级研究员董晔称,最近人民币利率波动,导致开发商对楼市后半程不看好,年初已开始跑量为先。